借地権を相続すると困ってしまうこと

相続で土地を引き継ぐことになったとき、もしもその土地が被相続人のものではなく、他の地主さんから借りている土地、すなわち借地権の場合扱いに困るものです。

例えば相続人は既にほかの場所に住んで生活をしているので、相続した土地に住む予定が無い場合や、利用する予定もない場合などです。

借地権を相続してしまったら月々の地代を支払わなくてはならないので家計の負担になりますし、せっかく頑張ってきた貯金生活が無駄になってしまうこともあり得ます。さらにもし建物が老朽化し建て替えをしようと思ってもその土地の地主さんの許可が必要だったり許諾料を支払わなくてはいけなありといったこともあり自由が利かない不動産であるからなのです。

ですから、借地権を相続しても早めに売ってしまいたいと思う人もいますが、借地権を購入したがる人はあまりいませんのでそう簡単に売れるものでもありません。だったら地主に借地権を返却したいところですが、地主も借地権の買取を渋ることがあります。

そんな時には、地主に「同時売却」を持ちかけるという方法を提案してみてはいかがでしょうか。

同時売却とは？

同時売却とは、地主と借地人が協力して、底地と借地権を一緒にして、「所有権」として第三者に売り渡すという方法です。底地と借地権は持ち主が異なるので、当然ですが地主と借地人との間が良好で、売却条件にお互いが納得しなければ、同時売却は成立しません。

なぜ同時売却をするかというと、借地権と底地をバラバラに売ると、買いたいという人が見つかりにくいからです。

同時売却のメリット

このように1億円の評価額の土地の借地権や底地を売却する場合

• 借地権単体で売るケース：借地権価格が6,000万円から4,000万円に下がる
• 底地単体で売るケース：底地価格が4,000万円から1,000万円に下がる
• 借地・底地を同時売却するケース：売却合計価格は評価額と同じ1億円になる

ということになり、同時売却のメリットが高いことが分かります。

借地権だけを売っても、建て替えや改築には地主の許可が必要ですが、地主に断れるケースもあります。底地にはもう建物が建っているので、買ったところで少しずつ地代が入ってくるだけでうまみがありません。むしろ、固定資産税を支払ったら手元に利益がほとんど残らないという可能性もあります。借地人によっては、地代を滞納していることもあるでしょう。

このような手間が多い資産であるため、買い手が現れにくく、売却価格も下がってしまいがちです。だからこそ、同時売却で土地＋建物を一緒に売ることで、個別に売るよりも高く、オトクに譲渡できるというメリットがあります。

同時売却は早めにプロに仲介を依頼するに限る

借地権と底地を一緒に売ることで、「所有権」として売ることができ、買いたいという人が増え、査定価格も高くなってオトクだという話をして参りました。しかし、同時売却をするには、地主と借地人が売却条件に同意し、どちらか一方が破棄したら、双方の契約を破棄するという不可分一体の契約を結ぶ必要があります。

借地物件が国有地であれば、いろいろと手続きを踏まなくてはならないので面倒な部分はありますが、比較的すんなりと同時売却が進むでしょう。しかし地主が個人であった場合は、利益の分け方で揉めることが多いのため、まずは地主さんときちんとした関係を作っておいて、タイミングを見て同時売却を提案することが重要になります。

そうはいっても、相続してから初めてその地主さんのことを知るケースも珍しくはありません。さらに、仕事にプライベートにとこれまでも生活に忙しい身だと、なかなか同時売却を自力で進めるのは困難でしょう。

しかしながら借地権は特殊なために、借地権物件を取り扱う不動産会社は少なくなっています。
借地権問題を扱った経験のある専門の弁護士や不動産会社を見つけ仲介をお願いしてもらう必要があります。

ホームページなどで借地権物件を取り扱った実績をよく確認し、相談して見ることをおすすめします。